Stiftung SPI: GB Stadtentwicklung Selbsthilfe im sozialen Wohnungsneubau Projektbeispiele

Projektbeispiel: Bohnsdorfer Weg 82 – 86

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Vorgeschichte
Die langjährigen Erfahrungen bei der Umsetzung des Selbsthilfeprogrammes der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr haben das SPI veranlaßt, auch im Neubau Selbsthilfeprojekte durchzuführen. Als erstes Bauvorhaben wurde in Kooperation mit der Wohnungsbaugesellschaft GEHAG und freien Trägern der Sozial- und Jugendhilfe in der Lehrter Str. 38 A+B im Bezirk Tiergarten ein Neubau unter Nutzung der Selbsthilfepotentiale erstellt. Die guten Erfahrungen bei der Durchführung veranlaßten das SPI ein weiteres Neubauprojekt in Angriff zu nehmen. Die städtische Wohnungsbausgesellschaft DEGEWO konnte gewonnen werden, in Kooperation mit dem SPI ein Projekt im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus (1. Förderungsweg) durchzuführen, welches die Versorgung von obdachlosen bzw. von Obdachlosigkeit bedrohten Familien zum Ziel hatte. Die dazu vom SPI erarbeitete Konzeption, unterstützt und befördert von den Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie für Gesundheit und Soziales, wurde beim vom Bundesministerium Raumordnung, Bauwesen und Städtebau durch die Bundesanstalt für Landeskunde und Raumordnung durchgeführten Forschungsfeld im Rahmen des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt) „Dauerhafte Wohnungsversorgung von Obdachlosen“ beantragt und bewilligt. Die hier finanzierte Begleitforschung wurde durch das Deutsche Institut für Urbanistik (DIFU) übernommen.

Inhaltliches Konzept
Die Eckpunkte des SPI-Konzeptes waren wie folgt gesetzt:

	Die DEGEWO als Bauherr stellt von den insgesamt 77 Wohnungen, die im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus, 1. Förderweg gebaut werden, 23 5-Zimmerwohnungen für von Obdachlosigkeit bedrohte oder hiervon betroffene, kinderreiche Familien zur Verfügung.
	Das SPI, treuhänderischer Sanierungsträger des Landes Berlin, schließt mit der DEGEWO als Bauherr einen Kooperationsvertrag über die teilweise Fertigstellung (Endausbau) der Wohnungen durch die Bewohner/-innen im Rahmen von beschäftigungswirksamen Maßnahmen. Maßnahmeträger der beruflichen Qualifizierung und Beschäftigung ist die SPI-eigene gemeinnützige Gesellschaft für Stadtentwicklung (GSE) mbH.
	Die bezirklichen Sozialämter erwerben von der DEGEWO ein Belegungsrecht für den Zeitraum von 25 Jahren.
	Der Erwerb der Belegungsrechte führt langfristig zu einer Reduzierung des Kostenaufwandes für den Sozialhilfeträger. Setzt man die einmalige Investition pro Wohnung und die künftige Mietbelastung ins Verhältnis zu den jährlichen Kosten für die Fremdunterbringung, rentiert sich die Kapitalkostenbeteiligung binnen weniger Jahre.
	Neben den bestehenden Instrumentarien zur gezielten Wohnungsbeschaffung für obdachlose Menschen, wie dem Geschützten Marktsegment (2000 Wohnungen jährlich) oder einzelnen Belegungsverträgen, sollen hier zusätzlich obdachlose Menschen mit Wohnungen versorgt werden. Dies ist deshalb wichtig, weil für die privaten und städtischen Wohnungsanbieter sonst keine weiteren rechtlich zwingenden Verpflichtungen zur Wohnungsvergabe an Obdachlose bestehen. Wohnungslose Haushalte werden aber in aller Regel nur im Rahmen des Geschützten Marktsegments bedient.
	Die GSE-Wohnraumverwaltung pachtet von der DEGEWO die Wohnungen für 25 Jahre mit der Auflage, die Belegrechte zu erfüllen.
	Der Sanierungsträger SPI koordiniert die in Selbsthilfe auszuführenden Baumaßnahmen. Die Höhe der durch die Selbsthilfe erbrachten geldwerten Leistungen wird auf die vom Sozialhilfeträger zu erbringende Kapitalkostenbeteiligung angerechnet.
	Die örtlichen Sozialhilfeträger benennen dem SPI und der GSE die entsprechenden Familien, die in die Wohnungen einziehen sollen und für eine Beschäftigungs-/Qualifizierungsmaßnahme in Betracht kommen.
	Die soziale Zielsetzung dieses Projekts liegt in einer langfristigen sozialen und finanziellen Stabilisierung der Familien. Es soll eine Identifikation mit dem unmittelbaren Wohnbereich und eine nachbarschaftliche Integration in das Wohnumfeld erreicht werden.
	Die zukünftigen Mieter werden nicht in eine fertiggestellte Wohnung einziehen, es wird vielmehr von ihnen erwartet, sich am Endausbau der Wohnungen zu beteiligen.
	Die Beteiligung der Familien erfolgt auf freiwilliger Basis. Im Auswahlverfahren wird gemeinsam mit den späteren Mietern der Umfang der Eigenleistungen entsprechend den persönlichen Fähigkeiten festgelegt, d. h. die GSE bietet als Beschäftigungsträger eine Beschäftigungs- und Qualifizierungsmaßnahme auf der Grundlage des BSHG an. Folgende Arbeiten könnten erfahrungsgemäß ausgeführt werden: Fliesen- und Plattenarbeiten, Einbau der Innentüren, Maler- und Lackierarbeiten, Bodenbelagsarbeiten, wohnungs- und hausbezogene Außenanlagen.
	Nach Fertigstellung der Häuser und Wohnungen können Tätigkeiten als Handwerker oder Hausmeister übernommen werden.
	Die GSE schließt Mietverträge mit den zukünftigen Bewohnern.
	Bei Wohnungswechsel wird demjenigen Sozialhilfeträger die Wohnung zur Neubelegung angeboten, der die Belegrechte erworben hat.

Lage im Stadtraum
Die Baugrundstücke verlaufen in nord-westlicher Richtung und werden längsseitig von der Fernbahntrasse bzw. Einfamilienhaus-Grundstücken begrenzt; an den Schmalseiten verläuft die Begrenzung entlang der Wegedorn- bzw. der Sachenstraße.

Die nähere Umgebung ist gekennzeichnet durch eine lockere Einzelbebauung - in der Regel ein- bis zweigeschossige Einfamilienhäuser - auf großen gärtnerisch angelegten Grundstücken. Die Baugrundstücke sind verkehrstechnisch durch öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossen. Einkaufsmöglichkeiten bestehen im Dorfkern Altglienickes sowie im Bereich der Neubausiedlung südwestlich der Baugrundstücke.

Gebäudebeschreibung
Die Bebauung des Grundstückes setzt sich zusammen aus 23 5-Zimmer-Reihenwohnungen in zwei 4-er und zwei 5-er Reihen sowie 3 Mehrfamilienhäusern - 2-geschossig mit ausgebautem Dachgeschoß - mit insgesamt 54 Wohnungen (1,5 bis 3 Zimmer).

Die Reihenwohnungen werden über eine halböffentliche Wohnstraße erschlossen. Jede Reihenwohnung hat auf der Rückseite einen Privatgarten. Um dem Ziel, die Baukosten bei guter Qualität und angemessenem Komfort so gering wie möglich zu halten, gerecht zu werden, wird auf den Bau von Kellergeschossen verzichtet. Jede Reihenwohnung hat einen Kellerersatzraum auf dem Grundstück. Die Mehrfamilienhäuser sind unterkellert.

Die Lärmbelastung durch die Bahntrasse wird durch den Bau eines Lärmschutzwalles gemindert.

Projektverlauf

1993 - Entwicklung der Projektidee

Juni 1994 - Beantragung ExWoST

Juli 1994 - Bewilligung BMBau

Februar 1994 bis April 1995 - Grundstückserwerb, Verzögerung durch Vormerkungen von Vorverkaufsrechten aus den Jahren 1941-49
Januar bis Juni 1995 - Planungsphase

Juni 1995 - Antrag auf Förderung im sozialen Wohnungsbau bei der Investitionsbank Berlin (IBB); Gesamtbaukosten 5.019,28 DM/qm; Bauwerkskosten 2.414,54 DM/qm

Juni 1995 - informelle Zusage über die Bereitstellung von Mitteln zur Durchführung der Beschäftigungsmaßnahme nach § 19 BSHG Juli ‘95 - Einreichung Bauantrag; Erfahrungsgemäße Bearbeitungszeit ca. 3 Monate

Juni ‘95 bis Oktober ‘96 - diverse Umplanungen und Nacharbeiten durch Auflagen der Stadtplanung und der IBB sowie aus Kostengründen; Einführung einer strengeren Prüfpraxis führt zu einer Verzögerung von 5 Monatan

Oktober 1995 - Parlamentsneuwahlen in Berlin; Haushaltssperre; grundsätzliche Infragestellung der Bauförderung bis

März 1996 - Regierungsneubildung; es werden keine Entscheidungen gefällt Februar ‘96 - Bewilligung durch die IBB; Gesamtbaukosten 3.751,94 DM/qm; Bauwerkskosten 2.230,67 DM/qm

Frühjahr 1996 - Haushaltsstrukturgesetz; politischer Leitungswechsel bei der Senatssozialverwaltung, Meinungsbildung zum Projekt beginnt erneut; Vorstellung des Projektes bei den Sozialstadträten der Berliner Bezirke verzögert sich bis Dezember 1996

März bis September 1996 - Ausschreibung, im ersten Durchgang aus Kostengründen keine Angebote von Firmen

Oktober 1996 - Sitzung des Sozialausschusses des Abgeordnetenhauses von Berlin, ausführliche Darstellung des Projektes durch alle Beteiligten

November 1996 - Baubeginn

Dezember 1996 - Vorstellung des Projektes auf der Sitzung der Sozialstadträte Januar bis

März 1997 - Einzelgespräche mit allen 23 Berliner Sozialämtern

März’97 - Vorstellung des Projektes auf der Konferenz der Leitenden Fachbeamten Sozialwesen

März bis September 1997 - Absagen der Berliner Sozialämter; kein Wohnungsbedarf für Familien; Leerstand von großen Wohnungen in Berlin; Sozialämter haben langfristige Verträge mit Pensionen; Berliner Haushaltssituation und Globalhaushalte für die Bezirke lassen den Erwerb von Belegungsrechten nicht zu; Angebot der Erstbelegung ohne Erwerb von Belegungsrechten findet kaum Resonanz

August 1997 - Beginn der Beschäftigungsmaßnahme nach BSHG

Dezember 1997 - IBB stimmt der Belegung durch WBS-Mieter zu

Januar 1998 - Bezug der Reihenwohnungen, u.a. durch zwei obdachlose Familien, vermittelt durch das SPI.

Resümé
Trotz der nur partiellen Umsetzung der ursprünglichen Ideen, bedingt durch die nachvollziehbaren, zu Beginn des Projektes gleichwohl nicht absehbaren Gründe der bezirklichen Sozialämter, halten wir die oben skizzierten Gundgedanken die für die Wohnraumversorgung obdachloser Familien nach wie vor für gut und jederzeit wiederholbar. In dem Zeitraum, der die Durchführung dieses Modellvorhabens umfaßte, haben sich damals weder die absolute Zahl der Obdachlosen noch deren Struktur wesentlich verändert. Auch die große Anzahl leerstehender Wohnungen führt heute nicht zu einer besseren Versorgung der Problemgruppen, so dass das SPI es nach wie vor für geboten hält, in der oben beschriebenen oder in ähnlicher Form für Wohnraum für obdachlose Familien, Alleinerziehende, aber auch für die Versorgung der größten Gruppe der Obdachlosen, für alleinstehende Männer zu sorgen.

Technische Daten
Bauherr: DEGEWO
Grundstücksgröße: 17.842,62 qm
Wohn- und Nutzfläche: 5.712,24 qm
Anzahl WE/GE: 77 / -
Baukosten brutto: 21.429.000,00 DM
Eigenkapitalmittel: 3.369.000,00 DM
Fördersumme: 18.000.000,00 DM
Förderprogramm: Soz. Wohnungsbau, 1. Förderweg
Projektart: Wohnungen für obdachlose und von Obdachlosigkeit bedrohte Familien

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