GB Stadtentwicklung, Ausnahme & Regel | Treuhänder | Der Treuhänder im QM

Derzeitige und zukünftige Rolle des Treuhänders im Quartiersmanagementprozess Der Geschäftsbereich Stadtentwicklung der Stiftung SPI ist in den "Gebieten mit besonderem Erneuerungsbedarf" des Programms der "Sozialen Stadt" mit dem Quartiersmanagement betraut. Die bisherigen Handlungsansätze des Treuhänders erfahren hier ihre konsequente Weiterführung in eine lebensweltenbezogene Steuerung. Einzelprojekte werden nicht mehr isoliert betrachtet, sie werden aktiver Bestandteil eines Problemlösungsfeldes und in ein integriertes Handlungskonzept eingeschlossen. Der Treuhänder hat sich speziell im Bereich der Umsetzung als Kooperationspartner der Quartiersmanagement-Teams etabliert. Er ist als Akteur fester Bestandteil der integrierten Strategie. Seine Aufgabe geht dabei weit über die reine Bauherrenfunktion in der Durchführung von Wohnumfeldmaßnahmen etc. hinaus. Er übernimmt Aufgaben, für die kein anderer Träger zur Verfügung steht und ermöglicht dadurch die Erprobung neuer Praxisansätze. Er knüpft an die Vernetzungsstrukturen des Quartiersmanagement an und bringt eigene Kompetenzen in die Problemlösung im Quartier ein. Angeleitetes Quartiersmanagement der lokalen Akteure und Bürgergemeinschaften Die Notwendigkeit der Einrichtung von Quartiersmanagement in Gebieten mit ähnlich vergleichbar problematischen Gebietskulissen, wie in den Fördergebieten der "Sozialen Stadt" wird fachlich nicht in Frage gestellt, ist jedoch vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Mittel nicht beliebig auszuweiten. Daher schlägt der Geschäftsbereich die probeweise Einrichtung einer im Umfang deutlich reduzierten Quartiersmanagement-Struktur vor. Die alternative Praxis soll zum Einen auf der Initiierung eines Prozesses der wohnortnahen, bewohnerorientierten und bewohnergetragenen Quartierstabilisierung durch bereits vor Ort verankerte lokale Akteure, die ggf. entsprechend qualifiziert werden müssen, erfolgen. Dass die Aktivierung über Einzelaspekte hinausgehende Potentiale in den Quartieren möglich ist, zeigen die hervorragenden Beispiele bürgerschaftlichen Engagements in sozial stark belasteten Lagen, in den Beiträgen zum Integrationspreis der Ausländerbeauftragten Berlins. Zum Anderen bedarf es ergänzend der bedarfsgerechten abrufbaren Leistung des Treuhänders bei der professionellen Organisation, Betreuung, Beratung und Durchführung von Maßnahmen und Projekten unter Anwendung angemessener und erprobter Partizipationsmodelle. Was kommt nach dem Quartiersmanagement? Stabilisierung der lokalen Akteure Der auf zeitliche Befristung angelegte Prozess des Quartiersmanagement in Berlin erfordert eine rechtzeitige Entwicklung von Strategien für die Zeit "danach". Dies ist unter dem Gesichtspunkt der zielgerichteten Entwicklung von tragfähigen, zukunftsfähigen Strukturen in der Quartieren von besonderer Bedeutung und wird auch so durch das Quartiersmanagement angegangen. Der Treuhänder kann nach Abschluss des Quartiersmanagement, im Rahmen einer bewohnergetragenen "Gebietsnachsorge", eine unterstützende Rolle im Bereich des Monitoring, bei Beratung von Trägern, lokalen Akteuren und den das Verfahren steuernden Verwaltungen in Quartieren übernehmen, die Koordinierung, Moderation und Umsetzung von komplexeren Maßnahmen und darüber hinaus, im Falle sich abzeichnender lokaler Krisen, erforderliche Interventionen "auf Abruf" durchführen. Kooperation mit der Wohnungswirtschaft Die städtischen Wohnungsbaugesellschaften sind das wichtige Instrument des Landes Berlin für die wirtschaftliche, bauliche und soziale Entwicklung in der "Mieterstadt" Berlin. Sie tragen die Hauptlast der sozialen Wohnraumversorgung, sowohl für die breiten Schichten der Bevölkerung, als auch für besondere Bevölkerungsgruppen. Neben den überwiegend normalen Beständen zeichnet sich ein Teil der Wohnungsbestände durch hohe Verdichtung, Lage in einwohnerstarken Stadtteilen mit einem hohen Anteil an ausländischer Wohnbevölkerung, an Arbeitslosen und Sozialhilfeempfängern aus. Die sozialen Lasten der Stadtgesellschaft ballen sich im Bestand der Wohnungsunternehmen. Die nachhaltige Sicherung dieser Bestände unter baulichtechnischen, sozialen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten wird unter den sich verschärfenden Rahmenbedingungen und der Segregation innerhalb der Stadt immer schwieriger. Das erzielbare Mietniveau ermöglicht kaum die Deckung der Instandhaltungskosten. Hier bietet sich der flexible und zielgerichtete Einsatz des Treuhänders als Unterstützer der Wohnungswirtschaft in komplexen baulichsozialen Lagen an. Er verfügt über langjährige Erfahrungen in der Bewältigung schwieriger sozialräumlicher Aufgabenstellungen. Seine intermediäre Rolle erlaubt die einfache Herstellung von Kooperationen und befähigt ihn als "Task Force" für die Krisenbewältigung. Er kann als Treuhänder Objekte treuhänderisch übernehmen und deren Problemlagen zielgerichtet anzugehen. Hierbei organisiert er das zielorientierte enge Zusammenwirken von öffentlicher Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Bewohnern bei der mieterorientierten Sanierung und überträgt die Objekte nach erfolgreichem Abschluss der Maßnahmen zurück, privatisiert sie an die Mieter oder einen von Berlin zu bestimmenden Dritten. Die Wohnungsunternehmen nehmen ihre soziale Aufgaben ernst und engagieren sich in sozialen Projekten und Maßnahmen. Weitergehende zukünftige Lösungsansätze zur sozialen Stabilisierung lassen sich nur in Kooperation mit den Wohnungsunternehmen entwickeln und mit ihnen gemeinsam umsetzen. Es gilt, insbesondere für den jeweiligen Einzelfall maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln. Diese können je nach Situation - Einzelobjekt, Straßenzug oder ganze Nachbarschaften – stark variieren. Die systematische Erfassung und Einordnung der Problemfelder in den sozialpolitischen Gesamtzusammenhang des betrachteten Objektes/Gebietes gestattet eine Strategieentwicklung, die je nach Kooperations- und Bündnispartnern, sowie den zur Verfügung stehenden Mitteln abgestufte, komplexe Lösungsmodelle und Handlungsfelder ermöglicht. Der Treuhänder organisiert die inhaltliche Einbindung aller relevanten Ressorts, ermöglicht dadurch die Bündelung der Ressourcen und schafft finanziell darstellbare Lösungen, die nicht zu Lasten der Wohnungsunternehmen gehen. Eine weitere Ebene der Zusammenarbeit von Wohnungsunternehmen und Treuhänder ist die Entwicklung von Präventionsstrategien mit und für die Wohnungsunternehmen, die eine nachhaltige soziale Stabilisierung zum Ziel haben und über die reine Problembewältigung hinausgehen. Hier geht es vorrangig um die Gestaltung kleinteiliger sozialer Räume und den Aufbau funktionierender Nachbarschaften. Dazu ist die Mobilisierung der Selbsthilfepotentiale der Bewohner hilfreich. Sie hat die Übernahme von Verantwortung bei der Instandsetzung und Modernisierung der Häuser und Wohnungen, sowie bei der Gestaltung des Wohnumfelds, die Einbeziehung von Kindern in diesen Prozess, die Übernahme der Verantwortung für den Betrieb der gemeinschaftlichen Anlagen und für die Verwaltung nach Fertigstellung zum Ziel. Darüber hinaus gilt es Bedingungen zu schaffen, die sowohl der Funktion der Wohnung als räumlichem Mittelpunkt, als Schutz- und Entfaltungsraum, gerecht werden, als auch, unmittelbar damit verbunden, die Qualität des Sozialisationsprozesses der Kinder und Jugendlichen und die Qualität des Zusammenlebens positiv zu beeinflussen. Stadtumbau Ost Der Stadtumbau Ost als neues und komplexes Thema der Stadterneuerung stellt primär den Ausgleich der Interessen zwischen den Wohnungsunternehmen und der Kommunalverwaltung dar. Im Sinne einer integrierten Quartiersentwicklung und im Sinne eines integrierten Handlungsansatzes ist die frühzeitige Einbindung der Bewohner und Nutzer in der Berliner Programmumsetzung von besonderer Bedeutung. Über die rein baulichen Veränderungen bietet das Verfahren die Chance, die in den Großsiedlungen und speziell im Quartiersmanagement entwickelten Verfahren für Stadterneuerungsprozesse breit anzuwenden, die Kooperation innerhalb der Verwaltung im Sinne ressortübergreifenden Arbeitens zu verbessern, sowie die Bildung entsprechender Strukturen zu fördern, die der sozialen Stabilisierung der Gebiete dienen. Hauptaufgabe in Berlin wird dabei die sinnhafte Umgang mit leerstehenden öffentlichen Gebäuden unter ökonomischen, baulichtechnischen und sozialen Gesichtspunkten sein. Im Bereich der leerstehenden oder leerfallenden öffentliche Gebäude (KITAs, Schulstandorten etc.) wird eine bewohnergetragene Konzepterstellung und vor allem Konzeptumsetzung für Zwischen- und Nachnutzungen erforderlich sein. Die knappen öffentlichen Kassen verbieten eine kostenintensive Lastenverteilung auf die Bezirke. Entwicklungsziel ist daher die Beseitigung der Defizite an wohnungsnahen sozialen, kulturellen und freizeitbezogenen Angeboten vor allem für Kinder, Jugendliche und ältere Menschen unter aktiver Einbeziehung von Privaten, Trägern und der Wohnungswirtschaft. Die für die öffentliche Hand kostenneutrale Betreibung von Infrastruktureinrichtungen hat der Treuhänder in Zusammenarbeit mit der GSE mehrfach erfolgreich praktiziert (z.B. Kulturhaus Schöneberg). Das Modell lässt sich entsprechend weiterentwickeln und nutzungsspezifisch und gebäudetypologisch anwenden. Dort wo Nachnutzungen nicht realisierbar sind, wird der Abriss unvermeidlich sein. Die anschließende Aufwertung knüpft an die alten Zielstellungen der WUM–Richtlinien an. Eine von Bewohnern und benachbarten Wohnungsunternehmen getragene Wohnumfeldverbesserung im öffentlichen Raum ist umso wichtiger, da die öffentliche Hand bereits im Vorfeld Partner für Flächenübernahmen und Pflegepartnerschaften finden muss. Die konzeptionelle Entwicklung und Begleitung in der Umsetzung unter Einbeziehung aller Akteure vor Ort wird weiterhin zu den Regeltätigkeiten des Treuhänders gehören. Im Falle der Unvermeidbarkeit von Abrissen werden Flächen frei, die, wenn sie nicht der Aufwertung des Wohnumfeldes dienen, ggf. die Realisierung von bisher gebietsuntypischen Wohnformen in den Quartieren ermöglichen. Die Umsetzung einer kleinteiligen familiengerechten/ kindergerechten Siedlung als Selbsthelferprojekt erscheint bei entsprechender Verfügbarkeit von Flächen und Kooperation mit Wohnungsunternehmen realisierbar. Der Leerstand von Wohngebäuden in bestimmten Quartieren bzw. Wohnlagen bietet Chancen zur Organisation von Nachnutzungen für und mit Bewohnern bzw. speziellen Zielgruppen. Die Vorstellungen der Wohnungswirtschaft hinsichtlich eines zukunftsorientierten Umgehens mit den teilweise stark überalterten Bewohnern und deren Wohnvorstellungen erfordert eine Vielzahl von baulichen Veränderungen. Barrierefreies Wohnen, generationsübergreifendes Wohnen, kinder- und familienfreundliches Wohnen seien hier als Themen für denkbare (Bau-)Aufgaben genannt. Die Einrichtung einer "Wohnungs- und Leerstandsbörse" als erster Schritt könnte entsprechende Interessenten zusammenführen. Das erfordert die Einrichtung einer unternehmensübergreifenden Kommunikations- und Handlungsstruktur. Die Entwicklung einer alternativen Praxis kann nur in enger Kooperation mit den Wohnungsunternehmen erfolgen. Sie ist zum einen auf sich stärker individuell ausprägende Wohn- und Lebensbedürfnisse der Bewohner ausgerichtet, zum anderen ein Schritt in Richtung Zukunftssicherung für die Unternehmen. Der Treuhänder verfügt über entsprechende Erfahrungen des Agierens im Spannungsfeld von Bewohnern, Wohnungsbaugesellschaften und Kommunalverwaltungen bei der Umsetzung von komplexen sozialen und baulichen Aufgaben und ist in der Lage in den Handlungsschwerpunkten als unabhängige Institution aufzutreten. Grundsätzlich ist eine Verknüpfung der, durch den Stadtumbauprozess verstärkt zu erwartenden, baulichen Umgestaltungsmaßnahmen, mit arbeitsmarktpolitischen Maßnahmen anzustreben.